田舎の不動産（土地や建物）と都会の不動産ってどこが違うのでしょう。

色々な見方があると思うのですが、大きく異なるのは次の２点ではないかと思います。

都会では不動産の大部分が都市計画区域内にあるが、田舎ではたいてい区域外であること。

都会より田舎の方が土地の種類が多く面積も広い。また不動産の売買が都会のようには一般的に行われていない。

土地について

地目について
登記の面から定められている土地の地目は次の２１種です。

土地の境界や登記簿面積について

都会では都市開発の過程で土地の売買が繰り返され、たいていの所では測量、や分筆が行われるなどの結果土地の境界は明確になっていて、その標識もしっかりとわかりやすくなっています。

ところが田舎では上記のように、面積的には宅地などよりも農地や山林などが大部分で、それほど売買がされていたわけでも無く土地の境界は明確でない場合が多いです。
また登記簿の面積と実際の面積にも開きがあることが多いです。

・縄縮み：
租税が高くなっても、小作料を沢山とれるために実際の土地面積より大きく申告した結果土登記面積よりも、実際の土地の面積が小さいことを言う。

・縄伸び：
租税を安くするために実際の土地面積より小さく申告した結果登記面積よりも実際の面積が大きいことを言う。

岡山県では国による国土調査が完了しているので大きく異なることはありませんが、兵庫県などは国土調査が全域では完了していないため登記簿面積と実際の面積が異なるところが現存します。

このような場合でも、登記簿面積での売買を条件とし過不足に関しては精算しないことが一般的です。
なぜなら、面積の広く売買価格の安い山林などを実際に測量した上での売買となると、測量費用が高額で売り主にとっても買い主にとっても何らメリットが無いからです。

建物に関して

建物登記簿が無い
　田舎ではずいぶん古い建物などで登記簿が無い場合が結構あります。
そのような場合でも役場の固定資産台帳には記載されていることもあります。

田舎不動産には付属建物が多い
倉庫・物置・車庫などは一般的ですが、蔵・牛舎・鶏舎などがあったり付属建物の居宅が都会の一戸建て住宅より大きいことも結構あります。
建物登記簿には付属建物としてその種類、大きさなども記載されていますが、後から建て増しした場合などで記載が無い場合もあります。
その場合でも売買の対象になっていることの証として建物登記簿にしっかり記載されているかの確認が必要です。

登記簿のない建物の売買は、一般的には建物の表示登記を売り主が行い、買い主名で保存登記をします。
　表示登記−建物の種類大きさなどを初めて登記する（登記簿を作る）
　保存登記−建物の所有者を明確にする。

もう完全に廃屋状態の建物で、更地にして引き渡しが売買の条件になっている場合などは、解体した上で売り主が滅失登記をします。
　滅失登記−建物が無くなった事実を記載する

土地建物共通の事項

相続の問題

相続があっても、登記簿はそのままということも多いです。
中には明治時代の登記簿のままで金１円也の抵当権が設定されているまま残っていたりします。
抵当権者も当然なくなっているわけですが、その筆書きの登記簿そのものが達筆で昔の字体で読み切るのに苦労することすらあります。これは簡単に処理ができます。


抵当権の設定が無くても、相続が２代あったりすると相続権利者が何人にもなり、その内の何人かはが遠方の都会にでていたり、極端な場合外国に居住されているなど所有権移転手続きに大変な調整の時間がかかる場合もあります。

このあたりが田舎不動産が難しいといわれる一番の原因かもわかりませんね。

近隣への配慮

「先祖から受け継いだ田畑や屋敷を売る」なんて言葉は前近代的に聞こえるのですが、別に借金のために売るわけでは無くても、やはり田舎ならではの思い入れがあるようです。

都会では最近住宅の買い換えのため今の家に住みながら売り出す際、週末はオープンハウスでお客様に見てもらうなんてことも多くなってきたようですが、田舎では近所には売買がはっきりするまでは知られたくないというケースがまだまだ多いようです。

このあたりも所有者の売却依頼を受け、購入希望者と交渉をする業者としては神経を使う部分ではあります。