ワンポイントアドバイス（土地編）

■　宅地はどうやって見つける？　

１．開発された分譲地を見て回る

すでに開発された宅地造成地で小規模のもの以外は、上下水道の引き込みや、排水の引き込みな

どが整備されているところが多く、すぐに建築が可能です。但し、一般的には「建築条件」というものが

付いており、購入後一定期間内に建築しなければならず、すでに施工業者も決まっています。

まれに「建築条件」の付いていない分譲地や、設計だけは自由、というのもありますが、多くはありま

せん。

大体において、こういった分譲地にはメーカーのモデルハウスが建っていたりするものですが、展示会

などは、消費者の個人情報を得るために行われている場合が多く、注意が必要です。

地方には、自治体が開発した分譲地もあり、こういったところは「建築条件」などは付いていないもの

がほとんどなので、安心して見学したり購入したり出来ます。

２．不動産会社に紹介してもらうには？

不動産会社を訪ねるのは知人の紹介などがあるといいのですが、そうでない場合はなかなか入りに

くいものです。出来るだけ誰かの紹介を受けるようにしたほうが良いと思います。

不動産会社は普通は上のような条件付き分譲地を紹介しようとしますが、建築条件なしの土地を求め

ていることを伝えれば、そこにある範囲で、戸建て用の土地を紹介してくれるはずです。但しこういった

土地は更地（さらち）というのは珍しく、既存の古い家屋付き、というのが多いと思います。売買価格に

家屋の価格も含まれている場合がありますので、注意が必要です。購入前に信頼のおける設計事務

所に一緒に見てもらうことをお勧めします。

３．自分の足で見つけるには？

自分の足で見つける場合、まず、宅地として法規制がクリア出来ているかどうかの見極めが必要に

なります。宅地として売りに出ている土地は、だいたいその土地を管理している不動産会社の看板が

立てられており、法的規制もクリアしているものがほとんどです。そこに連絡を取ることになりますが、

「建築条件」が付いていたりしますので、注意して下さい。

まったく自前で土地を探すケースとして、親族から譲ってもらう場合も含めて、個人間の売買には、後

のトラブルを避けるためにも、その方面に知識のある人に尋ねるか、不動産会社に頼んで売買の手

続きをしてもらったほうが良いと思います。

なお、個人で土地を探す場合は、すべての法規制をチェックすることはなかなか困難だと思いますの

で、良さそうなところが見つかったら、信頼のおける設計事務所に見てもらうのが賢明だと思います。

■　宅地として適当か？

１．分譲地の場合

上下水道は完備しているところがほとんどだと思いますが、そうでないと引き込みに相応の工事費が

必要になってきますので、必ず確認することが必要です。また、下水道の無い地域だと浄化槽が必要

になり、余分にその工事費が必要になります。

形状では、その土地が切り出した土地か、埋め上げた土地か、というのは重要な検討項目です。周

囲の状況から造成前の状況を推測出来る場合はそれで判断すれば良いですが、そうでない場合は

不動産会社に頼んで、造成計画図などを見せてもらうことも必要かもしれません。少なくともコンクリー

ト擁壁などで、埋め上げたことが明らかな場合などは、出来れば避けた方が賢明でしょう。

分譲地の場合、法規制は問題無いと思いますが、用途地域と建坪率〈けんぺいりつ〉程度は調べて

おくと良いでしょう。

２．一般の土地の場合

宅地に絡む法規制は実に多様性に富み、主なものでも

　　　都市計画法（市街化調整区域でないか）

　　　建築基準法（用途地域及び建坪率、容積率、防火地域、その他）

　　　農地法　　（農用地の指定があれば農地転用申請が必要）

などがあり、土地が見つかってもそこがそもそも建築可能な土地であるかどうか、専門的に検討しな

ければなりません。例えば都市計画区域では住宅を建てることが出来る「建築敷地」とするには、最

低でも４．０Ｍ以上の道路（公道）に、２．０Ｍ以上接する「接道義務」がありますし、上下水道はどう

なっているのかも、確認が必要です。

他にも各県単位で、県条例などで急傾斜地など細かく規制がかけられている場合がありますので、

売買の契約をする前に、設計事務所等の専門家に見てもらうことをお勧めします。

■　宅地の価値を見分ける？

先ず、その土地の現況の観察から

　　　陽当たりはどうか？（夏と冬では陽の射し方が変わります）

　　　風当たりはどうか？

　　　道路状況はどうか？（前面道路は最低でも４．０Ｍ、出来れば６．０Ｍは欲しい）

　　　隣地の状況はどうか？（南向き？、角地？、両隣りは？、高低差は？）

　　　敷地の排水状況は？（当然乾燥する土地のほうが、家には良い）

などのチェックをするのですが、自信が無い場合は、信頼できる設計事務所などに一緒に見てもらい

ましょう。

次に生活に密接に関わってくる周辺状況を調べます。

　　　買い物はしやすいか？

　　　幼稚園、学校は近いか？

　　　交通機関はどうか？　　

　　　病院は近くにあるか？

　　　その他、役所は近いか？、公園は近くにあるか？　

など、キリがありませんが、何と言っても最も重要なことは、その土地を含む周辺コミュニティーが、

家族にとって安全を提供してくれるか、ということでしょう。それは「雰囲気」のようなものですが、住

宅地と言っても高い塀が連なり、人気の無いところをよく見かけます。また、派出所が近いから安全、

という訳でも無いでしょう。街並みを「観る」目が必要となります。

■　高いのか安いのか？

土地の価格はここまでに掲げた様々な要素が複雑に絡んで決まります。一カ所だけを見て高いか安

いかを判断することは、専門家でも難しいと思います。購入は極力複数の候補地を見比べて、環境や

条件を比較しながら決定したほうが良いでしょう。

分譲地では難しいかもしれませんが、これ以外の場合は、値引き交渉も試みる価値はあるでしょう。