高齢者専用賃貸住宅とは何か

高齢者専用賃貸住宅（以下、高専賃）は、平成13年に施行された『高齢者の居住の安定確保に関する法律』(以下、高齢者居住安定確保法)を基礎としており、住居を求める高齢者への情報提供を目的としています。

この法律が制定された背景には、高齢者は一般の賃貸アパートや賃貸マンションを借りるのが難しいという現実があります。部屋が空いていても認知症や孤独死などのトラブルから『高齢者お断り』の家主は多く、特に独居高齢者は新しい住居を見つけることは簡単ではありません。そこで、高齢者の住宅探しを支援するために、『高齢者の入居を拒まない賃貸住宅』として登録制度を作ることになりました。これがスタートです。基本的には60代〜70代の自立した生活を営む元気な単身高齢者・高齢者夫婦世帯を対象とした制度だと言えるでしょう。

高齢者の居住を拒まない賃貸住宅として登録されているものを『高齢者円滑入居賃貸住宅』と言い、その中で『高齢者専用』として登録されたものを高齢者専用賃貸住宅(高専賃)と言います。誤解をしている人が多いのですが、高専賃は、高齢者が探しやすいように『高齢者を拒みませんよ』『高齢者専用の賃貸住宅ですよ』と登録された賃貸住宅を指すもので、『これが高専賃だ』と建物や設備、運営内容について一定の基準を設定している制度ではありません。

ですから、入居者保護のために届け出が義務づけられている有料老人ホームと違い、この高専賃の登録は任意です。ですから『高齢者ばかり入居している賃貸住宅だから高専賃として登録しなければならない』というものでもありません。

有料老人ホームと高専賃は、その成り立ちも、目的も全く違う制度なのですが、この二つの制度の目的を複雑にしたのが『一定水準の高専賃』の登場です。

平成１８年に老人福祉法が改正されたのは、届け出制度を悪用した類似施設の廃止を念頭に置いたものです。

それまでの定義では、『入居者は10名以上』『食事サービスを提供』の二つを同時に満たすものだけが有料老人ホームとして届け出が必要たなったのですが、介護保険制度の発足によって、劣悪な環境に高齢者を入居させ、介護報酬を同一グループの訪問介護サービス事業所に上限まで利用させるという『類似施設』が急増。そのために、人数制限を廃止、食事だけでなく介護・家事援助・健康管理等のサービスを提供している事業は全て届け出が義務付けられました。

その一方で、同時に有料老人ホームに該当しないものも明確にされました。

その中で、特別養護老人ホームの老人福祉施設や認知症高齢者グループホーム等に加え、『高専賃の中で一定の居住水準を満たすもの』は、食事や介護等の生活サポートサービスを提供しても、有料老人ホームの届け出の対象外とされたのです。

『一定水準の高専賃』と『有料老人ホーム』の届け出を整理したのが下の表です。

高専賃は入居希望者に広報する制度ですから登録は任意です。食事や介護等のサービスを提供しない場合、登録も任意ですし、有料老人ホームにも該当しませんから届け出も必要ありません。

これに対して、食事等のサービスを提供する場合、一定の居住水準を満たしていないと高専賃としての登録の有無に関わらず有料老人ホームとしての届け出が義務付けられます。一定の居住水準を満たす、満たさないに関わらず高専賃として登録していない場合も、有料老人ホームの届け出が必要です。しかし、一定の居住水準を満たしており、かつ高専賃として登録している場合は、この届け出が不要となったのです。

届け出が不要だということは、有料老人ホームではありませんから、事前の協議も必要ありませんし、『設置運営指導指針』にも従う必要がありません。

この老人福祉法の改正に合せて、介護保険法にも動きがありました。

この『一定水準を満たす高専賃』は、平成１８年に、老人福祉法の改正によって、有料老人ホームの届け出が不要になっただけでなく、同年改定された介護保険制度の改正の中で、有料老人ホーム、ケアハウスに限られていた特定施設入居者生活介護の指定対象に含まれるようになったのです。

これを適合高専賃と言います。

介護付有料老人ホームのように、事業者の責任で介護サービスが提供できる『介護付高専賃』と言うべきものであり、重度要介護高齢者に対する住居としての道も開かれたのです。